Uno sguardo a lungo termine sul mercato corporate: Rolando su FocusQI

Il numero 45 (luglio 2018) di Focus QI ospita un intervento di Piercarlo Rolando, CEO di AxiA.RE, sul rapporto tra indicatori immobiliari e contesto. Segue il testo dell'intervento.

Molto spesso nell’analisi del mercato immobiliare si ha un’impostazione “miope” nel vero senso della parola, ossia si tende ad osservare un fenomeno complesso da vicino, concentrandosi sull’analisi di presunti micromercati tipologici e geografici ed intervalli temporali nell’ordine di un quinquennio, senza cogliere il comportamento generale, né il legame con il tessuto nel quale gli immobili si collocano.

Complice la mancanza di un set informativo strutturato e ampio, che rende difficile compiere analisi statistiche rigorose; l’attenzione si focalizza sui dati degli ultimi anni, valutando variazioni percentuali che perdono di significatività a fronte di numeri piuttosto bassi.

Negli ultimi anni il mercato degli immobili “corporate”, ossia quello degli immobili da investimento (Income Producing) caratterizzati da superfici elevate e generalmente a reddito (destinazioni per lo più direzionale e commerciale) sta aumentando il livello di trasparenza; la spinta proviene dagli investitori istituzionali ed esteri, che per poter operare necessitano di un elevato standard di informazioni.

I soggetti che si occupano di valutazione stanno contribuendo in maniera decisiva all’aumento di trasparenza del settore, sempre più accreditato a livello internazionale. Ed è in questo quadro generale che si colloca AxiA.RE, cercando di offrire servizi sempre più finalizzati a cogliere le evoluzioni prospettiche del mercato immobiliare.

Ciò presuppone un’elevata conoscenza del contesto in quanto l’immobile è fortemente connesso al tessuto sociale e produttivo nel quale si colloca e al livello reddituale e occupazionale della popolazione. Per queste ragioni si è analizzato il rapporto esistente tra la dinamicità del mercato immobiliare e l’economia regionale.

Nello specifico, il Tasso di Occupazione (TOC) ed il PIL pro capite sono state ritenute due variabili “proxy” del contesto economico-occupazione, mentre la dinamicità del mercato immobiliare è stata ricostruita attraverso il numero di transazioni per abitante relative alle destinazioni commerciale e direzionale.

Nei diagrammi a seguire si graficizza l’indice di correlazione annuale, su base dati disaggregati a livello regionale, tra le variabili rappresentative della dinamicità del mercato (transazioni per abitanti del settore commerciale e direzionale) ed economia del territorio (PIL pro capite e TOC).

L’analisi di correlazione tra le variabili sopra elencate nell’intervallo temporale 2000 – 2017 evidenzia una correlazione prossima all’unità sia tra TOC e PIL che tra transazioni commerciali e direzionali. A livello regionale emerge come nelle regioni con un basso numero di transazioni, quali la Valle d’Aosta e il Molise, tale analisi perda di significatività a causa della scarsa dinamicità del mercato.

Se i risultati in merito all’analisi di correlazione tra variabili omogenee sono in linea con le aspettative, più interessante è l’estensione di tale approccio alla correlazione fra le variabili economiche e quelle proprie del mercato immobiliare. Come evidente dai grafici, esiste un’alta correlazione positiva (superiore al 65%, con punte dell’85%) tra le compravendite di uffici e l’economia del territorio, dato che si attesta tra il 50% e il 75% per quanto attiene al settore commerciale. Questo comportamento suggerisce che il mercato degli uffici sia più ancorato all’economia del territorio rispetto a quello commerciale, probabilmente perché alcune sottocategorie del commerciale, per esempio quelle legate all’alimentare, sono poco influenzate dai cicli economici.

Il valutatore è chiamato ad esprimere il giudizio su orizzonti temporali di medio-lungo termine, quindi tali analisi costituiscono un indispensabile supporto alle assunzioni di stima, quali ad esempio la crescita del mercato ed il “terminal value”, utili per compiere un’analisi prudente e quanto più possibile oggettiva.

Questo approccio, seppur non permette di individuare un nesso causa-effetto fra le variabili indagate, suggerisce un potenziale legame tra il trend del settore immobiliare ed il livello occupazionale e reddituale, come confermato dall’evidenza empirica del mercato immobiliare milanese che vede un mercato del lavoro in costante crescita in analogia con il mercato immobiliare.