Shopping mall: asset class di investimento in costante crescita

Riportiamo il testo integrale dell'intervento di Piercarlo Rolando apparso sul numero 49 (maggio 2019) di FocusQI de “Il Quotidiano Immobiliare”.

Per comprendere i trend futuri dei Centri Commerciali in Italia, bisogna partire da una rigorosa analisi dei principali numeri che caratterizzano questo settore, che conta circa 1.000 strutture in Italia.
Il numero di transazioni dal 2011 al 2017 di grandi negozi e centri commerciali è cresciuto in tutto il territorio nazionale del 14%, con incrementi maggiori nel Sud e nelle Isole (+33%), anche se in termini assoluti è il Nord-Est dove si ha il maggior numero di compravendite (Fonte dati OMI - categoria catastale D8).

Attraverso l’indice del valore delle vendite del commercio al dettaglio, è possibile interpretare le variazioni in atto nel mercato immobiliare a destinazione commerciale, in funzione delle specifiche forme distributive. La grande distribuzione dal 2005 al 2018 ha avuto un aumento del valore della produzione del 12%, mentre le imprese operanti su piccole superfici hanno visto una contrazione del 13% del valore della produzione, dato che arriva al -14% se si considerano esclusivamente gli esercizi più piccoli di tipo alimentare. Tali numeri vengono bilanciati dalle ottime performance della grande distribuzione non specializzata (+15%) e specializzata nell’alimentare (+17%).

Cercando di dare un’anima ai freddi numeri, si può affermare che il successo dei Centri Commerciali italiani è legato all’esperienza degli operatori, abili nella calibrazione del merchandising mix, e al richiamo della food court, che rappresenta il 6,6% della gross leaseble area (Fonte Consiglio Nazionale Centri Commerciali).

Questa strategia ha permesso ai mall italiani di resistere all’attacco dell’e-commerce, che nel nostro Paese rappresenta appena il 3% del peso totale dei volumi d’affari, a differenza della media europea pari al 9% con apici fino al 17% della Gran Bretagna, come rappresentato dall’annuale osservatorio Confimprese - Reno sull’andamento dei centri commerciali.

Lo shopping-mall per mantenere il suo appeal nei confronti degli acquirenti sta mutando, creando delle esperienze personalizzate che trasformano il consumatore in “consum-attore”. Questi cambiamenti hanno delle ripercussioni nel Retail Real Estate: gli immobili non sono più semplici contenitori ma architetture progettate da archistar; basti pensare al “CityLife Shopping District” che sorge all’ombra di tre grattacieli progettati da Liebeskind, Zaha Hadid e Arata Isozaki, e che è valutato da AxiA.RE in qualità di Esperto Indipendente del Fondo Mantegna di Generali RE SGR.

Queste informazioni ci permettono di certificare il buono stato di salute dei centri commerciali, sempre più oggetto di attenzione da parte di investitori professionali alla continua ricerca di asset class dai rendimenti garantiti. A riprova di ciò i volumi di investimento nel comparto nel 2017 in Europa sono stati pari a oltre 270 miliardi di euro, con rendimenti dal 5 al 7% a seconda della location, e le prospettive per il futuro del retail real estate europeo sono di proseguire il trend di crescita.

Un’inversione di tendenza, almeno parziale, si potrebbe verificare nel caso in cui si imponesse la chiusura domenicale, con una forte penalizzazione in termini occupazionali e di fatturato, come denunciato in più occasioni da Confimprese.