Piercarlo Rolando interviene al convegno “I Servizi, valore aggiunto del Real Estate” organizzato da ilQI.

DIGITALIZZAZIONE E INNOVAZIONE TECNOLOGICA NEL REAL ESTATE
L’evoluzione per i Servizi di Valutazione e di Due Diligence. In sintonia con le azioni di digitalizzazione promosse dalle recenti politiche industriali, il tema dell’innovazione digitale può contribuire significativamente al rinnovamento anche del settore Real Estate. Promuovere la qualificazione e conseguentemente la valorizzazione immobiliare grazie a un data – set dinamico e aggiornato rispetto alle best practice del mercato immobiliare è la strada da percorrere e su cui le aziende del settore devono preventivare adeguati investimenti per il futuro.

VALUTAZIONI 4.0 E DATA BASE DEI VALORI DI MERCATO
Per superare le nuove sfide delle valutazioni 4.0 è necessario l’impiego di strumenti informatici che permettano la georeferenziazione del dato, sia esso una transazione, una richiesta o un’asta: tale aspetto è particolarmente importante nelle stime immobiliari per le quali la componente estrinseco-posizionale svolge un ruolo decisivo nella formazione del valore. Occorre investire nei big data e piattaforme di Valutazione GIS-based. Mediante approcci econometrici spaziali è possibile elaborare dei modelli predittivi in grado di anticipare le tendenze del mercato ed offrire delle stime previsionali accurate. Il fine ultimo è quello di proporre un Automated Valuation Model costruito in primis mediante algoritmi regressivi spaziali e algoritmi genetici fino a giungere a vere e proprie practice di “machine learning”. Tale modello permetterà di cogliere il rischio connesso alla concentrazione geografica (è il caso per esempio degli istituti di credito minori a forte valenza territoriale), di guidare gli investitori nell’allocazione ottimale delle risorse, ed in generale nel supportare il valutatore attraverso una impostazione “data mining”.

DATA BASE ESECUZIONI IMMOBILIARI - PROCEDURE ESECUTIVE E CONCORSUALI
La creazione di valore nell’ambito della gestione e valorizzazione degli asset bancari deteriorati (NPL e UTP) passa attraverso processi di arricchimento informativo. E’ ormai condiviso a tutti i livelli che i valori delle transazioni dei portafogli NPLs Asset sono correlati al livello di conoscenza del portafoglio. Gli investitori internazionali che hanno sottoscritto impegni rilevanti sui grandi portafogli bancari ma oggi hanno difficoltà a conoscere e governare l’impatto del tempo sui risultati economici dei loro business plan e chiedono ai loro gestori maggiore trasparenza nelle informazioni e soprattutto un arricchimento informativo adeguato a governare il profilo di rischio.

Quali sono le informazioni di cui le Banche e gli Investitori necessitano?

• Indice di Rischio per il calcolo della probabilità di perdita di valore nell’ambito dell’avanzamento della Procedura Esecutiva e Concorsuale;
• Il Predictive Market Value per il calcolo prospettico del valore nel breve e medio termine (ai fini del calcolo del “Lifetime Expected Loss di IFRS 9);
• Judicial Value per il calcolo del più probabile prezzo di aggiudicazione in asta (ai fini del calcolo del Market Value con assunzioni indicato nelle linee guida NPL ABI 2018).
• La possibilità di effettuate “Test Retrospettivi” come richiesto dalle Linee Guida BCE in materia di NPLs Asset.
• In fase di erogazione del credito la determinazione del “Mortgage Lending Value” per il calcolo prospettico del valore prudenziale dell'immobile sottostante un Credito su basi oggettive;

DATA BASE INTERATTIVO – COMPLIANCE NORMATIVA
La possibilità di gestire grandi quantità di dati e documenti a corredo dell’asset in un archivio dinamico e costantemente aggiornato, con sistemi di «alert» e reportistica customizzati in funzioni delle necessità del gestore, permette una gestione più efficace degli aspetti di compliance normativa (che possono avere un impatto anche sulla struttura di management) ma anche di aspetti energetici e di salute e sicurezza, con benefici anche dal punto di vista economico.

PREDICTIVE MAINTENANCE
La conoscenza approfondita dell’asset, anche grazie a una modellazione 3D di dettaglio (digital twin), permette di impostare una strategia di manutenzione predittiva basata sull’analisi dei dati storici e real time, con benefici dal punto di vista produttivo ed economico; inoltre attraverso l’uso di strumenti avanzati è possibile navigare virtualmente il modello e consultare i dati e la documentazione collegata, comprese le ultime verifiche e misurazioni effettuate.

TOOL DI RILIEVO E RESTITUZIONE AVANZATI
Rilievi con drone e restituzione video, ricostruzioni 3D scanner con nuvola di punti, modelli BIM contenenti informazioni a differenti livelli di consultazione permettono una consultazione delle caratteristiche dell’asset anche da remoto, con vantaggi logistici e tempistici (es. in caso di manutenzioni in urgenza). Tramite Tag RFID è possibile costruire una anagrafica puntuale dell’asset per scopi di monitoraggio delle prestazioni di ciascun componente ma anche di pianificazione budget (es. piani di sostituzione).