NPLs Asset – Come si Valutano ?

"AxiARE, attraverso il Big Data Auction System AstaSy, è in grado di monitorare giornalmente l’andamento ed i cambiamenti di stato delle attuali 260 mila procedure concorsuali"

La valutazione degli immobili a garanzia di crediti in sofferenza (collaterals immobiliari) è un’operazione delicata e complessa, che interviene a supporto di un processo di fondamentale importanza non soltanto per le Banche finanziatrici, ma per l’intero mercato immobiliare e, più in generale, per il Paese. A questo riguardo, risulta fondamentale la determinazione del Valore dell’immobile, in linea teorica, declinata in riferimento a differenti e ricorrenti scenari anche basati sull’utilizzo di appropriate assunzioni speciali.

 

In particolare possiamo citare i due scenari di riferimento:

• Valore di Mercato secondo la definizione di cui all’art. 4 del Regolamento 575/2013 e con riferimento ai Principi Internazionali di Valutazione.
• Valore di Mercato secondo l’assunzione speciale che l’immobile venga alienato mediante procedura esecutiva. Il JMV (Judicial Market Value) è il valore che rappresenta il più probabile prezzo di aggiudicazione all’asta dell’immobile.

In aggiunta agli ordinari fattori di differenziazione (localizzazione, destinazione d’uso, qualità, redditività, ecc.) il valore dei collaterals immobiliari di crediti NPL è fortemente influenzato dalle modalità e dai tempi di svolgimento delle procedure esecutive e fallimentari; si tratta come noto di iter articolati, di durata lunga e incerta, con forte differenziazione geografica.

 

Il JMV pertanto dovrebbe tenere in considerazione:

• Valori di aggiudicazione in asta per Asset Class comparabili
• Tipologia di immobile
•  Tipo di procedura
• Tribunale in cui è incardinata la procedura
• Statistiche circa i tempi medi delle differenti fasi della procedura
• Statistiche circa il numero di esperimenti d’asta mediamente “celebrati”.

 

 

Infine, l’acquirente comprando un immobile all’asta ha l’onere e il rischio di non poter avere il quadro completo della situazione del suo investimento a causa dei seguenti rischi non ponderabili:

1. Timing e analisi delle varie fasi della procedura di esecuzione;
2. Difficoltà nel visionare il bene (custodi di rado collaborativi);
3. Lo stato manutentivo;
4. Rischio Presenza dell’occupante, di solito il debitore, e conseguente rischio di ulteriore degrado del bene in fase di rilascio;
5. Rischio di Ritardi nell’immissione in possesso (a seguito della futura aggiudicazione del bene);

 

L’attività di valutazione e gestione del credito NPLs assumerà, dunque, sempre maggiore rilevanza. Appoggiarsi ad un partner preparato, sicuro ed affidabile, dotato di una elevata capacità di analisi con un “bid data” proprietario diventerà, pertanto, di fondamentale importanza.Ad esempio AxiARE attraverso il Big Data denominato Auction System AstaSy è in grado di monitorare giornalmente l’andamento ed i cambiamenti di stato delle attuali 260.000 procedure concorsuali con una segmentazione delle informazioni per Tribunale, Città, Zona, Destinazione D’Uso, Cluster Dimensionale, Tipo di Procedura, etc.

 

Un sistema informativo, unico sul Mercato Italiano, che:

• archivia, gestisce e analizza tutte le esecuzioni Immobiliari d'Italia, geolocalizzandole sul territorio, dividendole per ticket, individuandole per tipologie.
• geolocalizza tutti gli immobili in capo a società in procedure concorsuali, anche non ancora in esecuzione, attraverso gli accrediti specialistici nei Market Place dei maggiori Gestori NPLs sul territorio.