La valutazione degli asset a destinazione alberghiera

Valutare un albergo è un’operazione molto complessa, non si tratta di effettuare una “semplice” valutazione immobiliare, ma occorre tener conto di tantissime variabili e non ultimo, va presa in considerazione, la capacità dell’asset di generare reddito nel momento o in futuro. Per mettere un po’ di ordine nella complicata materia abbiamo raccolto il parere di due professionisti del settore delle valutazioni, con forte focus anche sull’alberghiero. “In base agli Standard Internazionali di Valutazione (RICS – 2014) - commenta Piercarlo Rolando, Amministratore Delegato di AXIA RE - il Metodo di Valutazione applicabile per la valutazione di un Asset Alberghiero è il Metodo Reddituale – Finanziario, Discounted Cash Flow (DCF). Ai fini della determinazione del Valore di Mercato è fondamentale conoscere lo stato occupazionale dell’Albergo che può essere declinato come segue:

• Contratto di locazione/affitto d’azienda;
• Contratto di management;
• Gestione diretta.

Anche se in Italia nella maggior parte dei casi ci troviamo di fronte ad un contratto di locazione in alcuni casi, soprattutto se il gestore è una grande catena di tipo internazionale, possiamo ritrovare come rapporto contrattuale un contratto di management. Nel caso della locazione il rischio di impresa legato alla gestione alberghiera ricade interamente sul conduttore. Nel caso di contratto di management il rischio imprenditoriale della gestione alberghiera rimane in capo alla proprietà dell’albergo. A valle di una attenta analisi di mercato e di sostenibilità del canone di locazione e/o affitto d’azienda il Valore di Mercato di una struttura alberghiera gestita attraverso un contratto di locazione e/o affitto d’azienda è rappresentato dal NPV (Valore Attuale Netto) dei Cash Flow ottenuti dal canone di locazione e/o affitto d’azienda al netto dei costi a carico della proprietà.

Molto diversa è la valutazione di una struttura alberghiera gestita attraverso un contratto di management. In questo caso il Valore di Mercato è ottenuto dai Flussi di Cassa attualizzati della gestione alberghiera (EBITDA). Nel caso invece di una struttura alberghiera gestita direttamente dal proprietario ai fini valutativi sarà stimata una remunerazione teorica e basata sul principio dell’ordinarietà per il gestore da sottrarre ai ricavi alberghieri. Il valore attuale netto di questi flussi rappresenta la remunerazione del proprietario dell’albergo. Possiamo sintetizzare che in Italia è prevalente il regime contrattuale del contratto di locazione e/o di affitto d’azienda mentre è molto meno diffuso il contratto di management. All’estero è invece esattamente l’opposto. Il settore dell’hospitality in Italia è in grande fermento ed evoluzione.

A tutto questo si somma l’impatto di forme di ospitalità non tradizionali, come bed & breakfast e case vacanza, che si devono innestare sul quadro normativo di riferimento che non ha ancora recepito le esigenze di un settore fortemente dinamico ed imperniato ormai di riferimenti internazionali”.