La nuova era delle valutazioni – Intervista a Piercarlo Rolando sulle novità di settore

UN NUOVO FUTURO PER LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI

Piercarlo Rolando di AxiA.RE spiega le nuove linee guida per il settore nell’ambito dei crediti deteriorati

di Kevin Massimino

Il mercato dell’immobiliare si sta muovendo verso il futuro e con esso una delle sezioni che da tempo richiede l’intervento degli esperti di settore per definire al meglio il suo ruolo: stiamo parlando delle valutazioni immobiliari. In Italia l’idea di chiarire come muoversi nel campo delle valutazioni per i crediti in sofferenza è da mesi sotto la lente d’ingrandimento del Tavolo Tecnico sulla valutazione degli immobili a garanzia dei crediti anomali, il cui lavoro è stato quello di preservare il valore della garanzia immobiliare al fine di avere un impatto positivo in termini di efficienza nel recupero.

 

Il risultato è stato presentato martedì 23 gennaio a Roma durante il convegno ABI “La gestione efficiente delle procedure di recupero del credito”, con la firma da parte dei protagonisti del tavolo tecnico del documento “Linee guida per le valutazioni degli immobili a garanzia e dei crediti inesigibili”. Tra i sottoscriventi c’era Piercarlo Rolando, Founder & CEO di AxiA.RE e presidente della Commissione Valutazione di Assoimmobiliare, al quale abbiamo rivolto alcune domande sull’importanza di questo documento.

 

Arch. Rolando, possiamo considerare il 23 gennaio 2018 e la firma di queste linee guida il “Big Bang” per il settore delle valutazioni immobiliari?

Il 23 gennaio 2018 è stato sicuramente una tappa importante nel processo di allineamento del settore delle valutazioni alle “best practise” ed agli standard internazionali in un ambito, quello delle valutazioni per gli asset a garanzia del credito deteriorato, ancora molto frammentato in termini di competenze ed esperienze. Il documento è finalizzato a definire una serie di principi/linee guida coerenti con la vigente legislazione e con gli standard di valutazione immobiliare Europei ed Internazionali per favorire la trasparenza, la correttezza e l‘affidabilità nelle valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti non esigibili. Il documento, avrà una ampia diffusione in particolare verrà trasmesso alle Autorità di Vigilanza, al Consiglio Superiore della Magistratura ed ai Ministeri competenti affinché venga trasmesso a tutti i Tribunali ed a tutti i Giudici. È stato predisposto inoltre in aderenza ai principi riportati nelle Linee guida del Consiglio Superiore della Magistratura sulle buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari e con l’obiettivo di contribuire a facilitare l’attuazione delle discipline introdotte dalla Direttiva Europea sui Mutui Ipotecari.

Entriamo nel dettaglio di questo documento. Come è stato diviso e qual è stato il lavoro per redigerlo?

Il documento delle Linee Guida è diviso in quattro sezioni. Una dedicata al “Valutatore immobiliare”, la seconda alla definizione di “Valore di mercato” con un focus particolare sul “Valore di mercato con assunzione speciale”, la terza all’attività di “due diligence” e la quarta al “certificato di valutazione”. Sono altresì nel documento presenti tre appendici dedicate, rispettivamente: agli immobili speciali (hotel, centri commerciali, sviluppi e aziende agricole), ad un approfondimento sui requisiti di professionalità ed indipendenza dei periti e alla valutazione degli immobili oggetto delle operazioni di leasing. Il lavoro è durato circa un anno ed è stato condotto da un gruppo di esperti in materia di valutazioni immobiliari ed in rappresentanza delle principali associazioni professionali sia del mondo dell’industria immobiliare che delle professioni tecniche.

Qual è stato l’apporto fornito e le richieste presentate come Presidente della Commissione Valutazione di Assoimmobiliare?

In primis tengo a sottolineare che è stato un buon lavoro di squadra e soprattutto della squadra che ha espresso Assoimmobiliare al Tavolo Tecnico. Hanno infatti rappresentato Assoimmobiliare al Tavolo Tecnico sulla valutazione degli immobili a garanzia dei crediti anomali oltre al sottoscritto in qualità di Presidente della Commissione Valutazioni, Nicola Arcaini quale Responsabile del Tavolo Tecnico del Comitato Valutazioni per il Credito, e Gabriele Mazzetta Presidente della Commissione NPL. In relazione alle richieste presentate, risulta fondamentale la determinazione del Valore dell’immobile, in linea teorica, declinata in riferimento a differenti e ricorrenti scenari anche basati sull’utilizzo di appropriate assunzioni speciali. In particolare, tra le richieste più importanti portate all’attenzione del Tavolo dal gruppo espresso da Assoimmobiliare possiamo senz’altro citare la necessità di affiancare alla base di valore del cosiddetto Valore di Mercato ai sensi del Reg. 575/2013 anche il Valore di Mercato secondo l’assunzione speciale che l’immobile venga alienato mediante procedura esecutiva e/o concorsuale. Un altro contributo fondamentale è stata l’introduzione della necessità, anche in ambito NPLs, di effettuare sull’asset a garanzia del credito una due diligence tecnica approfondita secondo le best practice di settore.

AxiA.Re è nata da meno di un anno e mezzo, qual è il bilancio dell’attività di questa giovane società attiva nel settore delle valutazioni ed anche nel campo degli NPLs?

Siamo molto soddisfatti del successo che abbiamo avuto sul mercato dell’esperto indipendente. A distanza di un anno e mezzo siamo diventati il primo esperto indipendente italiano con più di 100 fondi immobiliari in valutazione semestrale, circa 19 billion di AUV ed oltre 3.000 immobili valutati semestralmente appartenenti a tutte le principali asset class immobiliari. Prendo l’occasione per ringraziare i Clienti ed in particolare tutte le SGR immobiliari che ci hanno dato fiducia sin da subito e che continuano a dimostrare un forte interesse verso di noi. Oggi la nostra quota di mercato nel settore dell’esperto indipendente è pari al 25% e quindi lavoriamo orientati a consolidare la posizione raggiunta. Penso che abbia premiato il messaggio chiaro che abbiamo dato al mercato: indipendenza, trasparenza ed affidabilità sono le parole chiave che guidano le nostre scelte ed il modo in cui operiamo. La società in questi mesi ha inoltre ampliato il proprio portafoglio Clienti rivolgendosi al settore bancario in ambito servizi di valutazione per il credito deteriorato. A questo scopo è stato appena concluso un accordo di esclusiva per le attività di valutazione con NPLs Re Solutions società detenuta al 70% dal Gruppo GPS e per il 30% da AstaSy che si rivolge alle Banche ed ai grandi Servicer come Provider specializzato nei servizi di Real Estate Management per Portafogli NPLs. La partnership prevede che AxiARE apporti a NPLs Re Solutions l’utilizzo del Big Data Auction System Astasy e che le attività di valutazione per le Banche in ambito NPLs siano affidate ad AxiA.RE. Il software Auction System Astasy, di cui AxiARE possiede l’utilizzo in esclusiva, è un asset strategico per la nostra attività, attraverso di esso è infatti possibile acquisire informazioni puntuali su tutte le procedure esecutive e concorsuali incardinate in tutti i tribunali italiani estraendo i dati dei tempi e delle percentuali di abbattimento del valore in asta per tribunale, giudice e asset class geografica e tipologica.

Il mondo delle sofferenze è uno dei più interessanti per gli investitori, i segnali dicono che aumentano gli investimenti ma sembrano calare le sofferenze nette. E anche le aste immobiliari sembrerebbero in calo? Come legge questi dati?

Ciò che oggi è effettivamente in calo, stimato in circa il 20%, è l’incidenza dei portafogli NPLs sul portafoglio crediti complessivo delle Banche. Il fenomeno è essenzialmente dovuto alle importanti cessioni di portafogli agli investitori effettuate tra il 2015 ed il 2017. Le cessioni sono ancora in corso basti citare il caso di BPM che si sta apprestando ad un operazione di cessione intorno ai 5 billion. Di tutt’altro andamento è il numero di procedure esecutive e concorsuali e conseguentemente delle aste giudiziarie. L’annuale bollettino di Banca d’Italia sul fronte della crescita degli NPLs, gli obblighi normativi sulle valutazioni degli NPLs regolamentate da BCE, l’accelerazione (o presunta tale) delle procedure esecutive, le attese nuove leggi (per esempio la nuova legge fallimentare) e l’entrata nel mercato di figure sempre più specialistiche e specializzate a supporto di Banche, Servicer Npls e creditori, sta incrementando il numero delle procedura e si vedrà nei prossimi 10 anni, l’arrivo sul mercato di un picco di aste fino a circa 500.000 immobili (nel 2017 il numero si è attestato a circa 280.000 immobili), con un forte impatto sulle dinamiche del mercato libero.

Una domanda personale sulla sua attività, come è cambiato il mondo delle valutazioni da 15 anni a questa parte?

È cambiato moltissimo. Ho iniziato 25 anni fa ed ho avuto la fortuna di essere sempre stato al centro di questa evoluzione negli anni ed in aziende leader in questo settore. Certamente se devo mettere in evidenza i fattori che più hanno modificato il settore penso alle nuove tecnologie, all’uso della rete, alle piattaforme web ed ai modelli di valutazione automatica, ed in particolare alla circolazione delle informazioni di mercato, etc. In generale poi, l’avvicinamento agli standard internazionali di valutazione ha fatto si che oggi il grado di diffusione tra gli operatori sia molto più elevato rispetto al passato elevando la qualità del servizio. L’unico rischio che intravedo è la perdita della conoscenza fisica dell’immobile da parte del valutatore. Utilizzando gli strumenti di intelligenza artificiale dobbiamo, infatti, evitare di perdere la conoscenza fisica dell’immobile acquisibile solo attraverso il sopralluogo diretto da parte di chi fa la valutazione.