IMPATTI E TREND DERIVANTI DALLA CRISI PANDEMICA SUL “REAL ESTATE ITALIANO”

Di Piercarlo Rolando CEO di RINA Prime Value Services SpA

Il settore immobiliare è sempre più allineato agli andamenti generali del ciclo economico e c’è ragione di ritenere che questo fenomeno sia sempre più riconfermato anche per il futuro, viene pertanto ad affievolirsi quella funzione anticiclica che in passato questa “asset class” di investimento aveva ricoperto. Già nel corso del 2019 si erano evidenziati elementi di potenziale rischio relativi alla sostenibilità nel medio termine del “trend” di crescita e primi segnali di rallentamento congiunturale dovuti ad una maggiore debolezza economica del nostro paese.

Quale sarà lo scenario derivante dall’impatto sul mercato immobiliare della crisi sanitaria e della conseguente crisi economico finanziaria? E’ una domanda a cui non è facile rispondere, soprattutto in questa fase ancora iniziale della crisi. Sono però fermamente convinto che molto dipenderà da quanto si aggraverà l’economia nel mondo ed in particolare nel nostro paese e da quanto saranno consistenti ed efficaci le misure di sostegno ai settori più colpiti dalla pandemia da parte dello Stato. Una cosa è certa: il blocco delle attività ha determinato una significativa riduzione del fatturato nei diversi settori produttivi e quindi una significativa riduzione del prodotto interno lordo, conseguentemente si è verificato un impatto sull’economia immobiliare attraverso il blocco delle transazioni, dei finanziamenti, e la perdita e/o riduzione dei canoni di locazione. Pertanto, per il 2020 dovremo aspettarci una inversione del ciclo congiunturale, una contrazione in quasi tutti i settori, con un segno meno davanti sia come numero di compravendite che in termini di prezzi.

Difficile in questa fase della crisi valutare la portata di questi fenomeni e la durata del ciclo congiunturale. Si tratta, infatti, di una crisi innescatasi in pochissimo tempo e poco comparabile con le grandi crisi che si sono sviluppate sia nel XX secolo che nell’ultimo ventennio. L’unica crisi confrontabile per “natura” è la cosiddetta “influenza spagnola” sviluppatasi tra il 1918 ed il 1920, purtroppo difficilmente paragonabile in termini di effetti sull’economia immobiliare in quanto si era appena usciti dalla prima guerra mondiale e quindi il confronto sarebbe troppo influenzato dallo stesso evento bellico. “L’uscita dalla crisi ho ragione di ritenere che sarà molto più rapida rispetto ad altre crisi del passato in quanto l’inversione è strettamente legata alla scoperta ed alla immissione sul mercato di una cura e/o di un vaccino efficace. Inoltre, la portata mondiale della crisi pandemica determina uno sforzo da parte di tutti gli stati del mondo e quindi risorse economiche pressoché illimitate a supporto della ricerca per l’individuazione di una adeguata “exit strategy”.

Le attività economiche registrate la settimana scorsa hanno manifestato segni di recupero anticipati rispetto all’uscita ufficiale dal lockdown, prevista a partire dal prossimo 4 maggio. Un andamento che avvalora l’aspettativa di un rimbalzo del Pil nella seconda parte dell’anno. Secondo le valutazioni del CER (Centro Europa Ricerche), la variazione del prodotto scenderebbe a circa il -12% nel primo semestre, ma potrebbe poi registrare un aumento superiore al 9% nel periodo giugno-dicembre, a condizione che non si verifichino perdite permanenti di capacità produttiva. Un profilo diverso da quello della recessione del 2008-2009 (causata dalla crisi del debito sovrano), quando vi furono due semestri consecutivi caratterizzati da contrazioni del prodotto di minore entità e di pari dimensione.

Tale differenza deriva dalla particolare caratteristica della recessione attuale che, lo ricordiamo, è interamente “policy driven”, ossia determinata dal razionamento imposto alle scelte di consumo e produzione per far fronte all’emergenza sanitaria.

Sono, inoltre, convinto che questa crisi creerà una forte discontinuità rispetto al passato innescando degli effetti che stimolano ed obbligano tutti noi ad una serie di cambiamenti sociali ed economici, e comportamentali, in termini di corretta valutazione ed implementazione di processi di crescita sostenibile nel rispetto delle risorse naturali, in una logica di integrazione tra l’applicazione e la diffusione del “digitale” e la ricerca della sostenibilità attraverso una economia sempre più basata su paradigmi “green”.
Pertanto, se il nostro paese saprà riaccogliere ingenti capitali e concentrare tutte queste risorse disponibili a supporto delle aziende e del sistema paese, siano esse di derivazione europea che di matrice nazionale attraverso l’emissione di titoli di stato pluriennali da collocare ai cittadini a sostegno dell’economia delle nostre aziende e degli investimenti in infrastrutture, si innescheranno già a partire dal 2021 nuove opportunità di crescita e di sviluppo in alcuni settori strategici per il paese come la salute pubblica, le energie rinnovabili, la sicurezza ambientale, ed il digitale con evidenti e consistenti ricadute positive sull’economia immobiliare. Un nuovo modo di comunicare, viaggiare, lavorare, crescere, trascorrere il tempo libero e divertirsi che avrà bisogno di un nuovo e favorevole rinnovamento in termini di prodotto anche nel settore immobiliare, una sorta di “rinascimento”.

Provo a delineare i risultati di una prima analisi del mercato e di preliminari linee di interpretazione avendo raccolto dati e pareri da diverse autorevoli fonti spesso ancora, visti i tempi, contrastanti tra di loro. Il Real Estate italiano non dovrebbe essere tra i settori più colpiti dal COVID-19 ma risentirne solo indirettamente nel quadro macroeconomico come fenomeno prociclico. E’ vero che a partire dalla pandemia, in pochi giorni c’è stato il crollo del volume delle transazioni e della domanda (-50%) ed i venditori hanno prorogato l’immissione di immobili sul mercato e per il 50% su operazioni concordate c’è stata da parte degli acquirenti una richiesta di “re-pricing”. E’ altrettanto vero ed ormai scontato, perché da tutti confermato, che ci sarà un impatto maggiore su specifiche “asset class” mentre su altre l’impatto sarà marginale. Sono però convinto che se sapremo sfruttare bene questa situazione di discontinuità e se l’iniezione di capitali sarà sufficiente e soprattutto non tarderà troppo ad arrivare assisteremo ad una inversione a “V” della crisi e nel medio periodo assisteremo a scenari di possibile evoluzione e di crescita su nuovi paradigmi socio economici.

I settori del Ricettivo e del Retail saranno impattati molto nel 2020 con almeno un semestre di gravi problemi a pagare i canoni di locazione e di affitto d’azienda. Il Residenziale vedrà una contrazione delle transazioni ma i prezzi non scenderanno se non di pochissimi punti percentuali. La Logistica è e resta il settore trainante dell’economia immobiliare. Per gli Uffici dipenderà molto dalla solidità dei conduttori e l’andamento dei “cash flow” sarà influenzato dalla consistenza degli incentivi alle imprese.

Il settore Ricettivo è quello più colpito. Al momento l’occupazione degli alberghi in tutta Europa è compresa tra un – 97% di Roma ed un – 80% di Helsinky. L’occupazione e’ una delle variabili più sensibili che impatterà sui fatturati e quindi sui canoni di questa “asset class”. Al momento è altamente prevedibile che la stagione estiva 2020 sia gravemente compromessa. Le strutture ricettive potranno contare solo su un parziale e limitato contributo del turismo nazionale.

Abbiamo evidenze che la richiesta di sospensiva dei canoni di locazione per un rilevante numero di conduttori sarà estesa a tutto l’intero semestre fino a fine 2020. Il settore necessiterà di investimenti per modificare ed adeguare le strutture a nuovi modelli comportamentali che potranno favorire l’uso delle stanze private ed una riduzione degli spazi comuni accompagnata da una diversa fruizione degli stessi. Si può arrivare ad immaginare che saranno privilegiate le strutture con “suite” molto ampie dotate all’interno di spazio per il tempo libero, il fitness e per la ristorazione e perché no una spinta a creare i cosiddetti “alberghi diffusi”, un modello che nelle nostre città storiche ma anche nelle località turistiche potrebbe essere una buona opportunità di sviluppo.

Per quanto riguarda il settore Retail si tratta di una accelerazione di una tendenza già in essere. Infatti, la chiusura delle attività commerciali non primarie e la limitazione all’accesso dei servizi determinerà un impatto negativo rispetto ai “trend” di mercato, già non particolarmente positivi. La tendenza per il settore Retail è di una progressiva costante perdita di ricavi per i centri commerciali in generale, soprattutto per la fortissima spinta che le nuove condizioni di vita danno e daranno all’e-commerce. Solo per l’high Street mi aspetto un impatto relativamente modesto ma strettamente connesso alla ripresa del turismo internazionale. In generale ci si attende una diminuzione della domanda, una contrazione dei canoni ed una sospensiva del pagamento degli affitti per periodi variabili dai 3 ai 6 mesi. Anche se il vaccino da Covid-19 nel 2021 determinerà la fine del rischio pandemico sono convinto che per il settore Retail si avvierà da subito un momento di profonda riflessione che anticiperà una modifica dei format distributivi e che investirà tutto il settore della grande distribuzione organizzata.

La Logistica è il settore in piena controtendenza. Nonostante le restrizioni sulle catene di approvvigionamento le aspettative per il settore logistico sono di una spinta positiva grazie alla grande richiesta di distribuzione di merce a domicilio. Proprio questa esigenza di rafforzare sia i grandi hub nelle zone nevralgiche del paese ma, anche e soprattutto, incrementare strutture con una maglia distributiva sempre più fitta fino al cosiddetto “ultimo miglio” tale da ridurre i tempi di consegna da parte dell’e-commerce e/o favorire il ritiro del pacco senza spese di spedizione. Possiamo, quindi, dire che l’attuale crisi ha avviato un processo virtuoso di diversificazione ed innovazione della catena logistica.

Il mercato degli “Office” è caratterizzato da un profilo di incertezza dovuto a due variabili importanti. Da una parte la solidità della controparte ossia dei “tenant”, sarà sempre più importante in questo periodo andare a valutare il reating del conduttore in quanto a capacità economico finanziaria a pagare i canoni di locazione. La sospensione dei canoni di locazione non dovrebbe comunque essere mediamente superiore ai 3 mesi. Dall’altra parte l’introduzione del cosiddetto “lavoro agile”, in Fase 1, e le misure di sicurezza da adottare in Fase 2 implicheranno azioni, alcune di più facile applicabilità ed altre difficoltose, ma comunque tutte lasceranno un segno di rinnovamento nel settore. Questa discontinuità potrà comportare una riqualificazione degli spazi ed un loro adattamento agli impatti derivanti da crisi sanitarie anche dopo l’uscita dalla Fase 2 e l’ingresso in Fase 3. Una ulteriore domanda che abbiamo il dovere di porci nel guidare le nostre scelte di investimento è se il settore andrà a favorire più spazio e quindi più metri quadri per persona in periferia o più “smart working” in centro?

Sul mercato della Residenza superato il blocco delle transazioni della Fase 1 della crisi, caratterizzato da una iniziale significativa contrazione delle compravendite con un trend moderatamente discendente dei prezzi delle case, ci si aspetta una crescita della domanda e quindi un recupero dei valori nelle fasi successive derivante da un generale ripensamento dei modelli abitativi che coinvolgerà sia la residenza tradizionale che le residenze per anziani e per studenti. Le famiglie saranno alla ricerca di una casa migliore di quella che già posseggono, una stanza in più da dedicare al lavoro e alla famiglia, non importa quale sarà l’utilizzo ma necessariamente si andrà verso una crescita dimensionale. Questo innescherà una positiva domanda di miglioramento con possibili ricadute positive sulla periferia rispetto al centro per coniugare prezzo e maggiore spazio. Anche il settore “leisure” ne risentirà positivamente almeno nel breve periodo. Sarà quindi rivalutata la seconda casa e le vacanze al mare e in montagna in proprietà o in affitto.

Infine, provando a guardare oltre sono convinto che assisteremo all’ingresso in classifica tra le asset class più performanti di nuovi settori di investimento che fino a ieri erano di nicchia per operatori specializzati o ancora poco attrattivi per il mercato sia nazionale che per gli investitori internazionali. Mi riferisco ai Data Center e High Tech, alla Logistica dell’ultimo miglio, agli investimenti in Strutture Sanitarie, ai Senior Living di qualità, agli Investimenti Etici, all’Edilizia Scolastica ed al settore “Rural”. Per gli investitori su queste asset class si apriranno buone opportunità di sviluppo e di lavoro.

Una approfondita conoscenza dell’economia immobiliare ci deve guidare anche nell’applicazione pratica di scenari alle prossime valutazioni immobiliari di fondi, società quotate, property company, veicoli di investimento, etc. Le valutazioni dovranno considerare, come da dottrina estimativa e best practice internazionali, un giusto equilibrio tra gli effetti immediati e riscontrabili oggettivamente sul mercato nella fase attuale della crisi ed i più probabili andamenti congiunturali derivanti da scenari di evoluzione futura. Una valutazione non può quindi fermarsi a registrare soltanto il calo di ricavi su 3 mesi o su 6 mesi e capitalizzare in perpetuità questa situazione che è oggettiva ma che sicuramente sarà temporanea, senza prendere in considerazione il più probabile quadro evolutivo del mercato nel medio periodo. A questo riguardo guardiamo con attenzione alle valutazioni fatte in altri mercati come quello anglosassone e diamo le giuste interpretazioni alle cose. Il mercato anglosassone è storicamente un mercato molto più volatile rispetto al nostro con una rapida reazione dei prezzi ai cambiamenti dei trend immobiliari sia in negativo che in positivo. Inoltre, su quel mercato una importante riduzione dei valori oggi potrebbe essere causata anche da un effetto combinato di un trend di congiuntura negativa innescato con la Brexit a cui si è sommato l’attacco pandemico e quindi portarci a non corrette interpretazioni. Dobbiamo, invece, contestualizzare le nostre valutazioni sul mercato di riferimento dove l’attrattività del nostro paese è dovuta ad una dinamica dei cicli immobiliari molto più contenuta in termini di range di oscillazione e quindi caratterizzata da una maggiore stabilità.

MILANO, 26 Aprile 2020