IL PUNTO SUI SERVIZI DI VALUTAZIONE: best practice, legislazione, evoluzioni future

Ecco la traccia dell'intervento di Piercarlo Rolando, Founder & CEO di AxiA.RE, al convegno del Quotidiano Immobiliare tenutosi il 6 settembre scorso.

I servizi di Valutazione si calano su di un mercato ormai sempre più caratterizzato da una domanda specialistica e connotata da esigenze puntuali e diversificate, normative ad hoc con best practice operative specifiche. L’evoluzione del settore in materia di Esperto Indipendente ne è un chiaro esempio. Un settore ricco di evoluzioni, anche relativamente recenti, che ne hanno sempre di più connotato il servizio sia per il tipo di prestazioni richieste sia in termini di requisiti in capo a chi assume l’incarico di valutazione in qualità di Esperto Indipendente. Di seguito l’elenco dei riferimenti normativi del settore dal 1998 ad oggi.

• Testo Unico della Finanza (D. Lgs. 24/02/1998, n. 58);
• Provvedimento Banca d’Italia del 19/01/2015, titolo V, cap. IV, sezione II;
• Regolamento congiunto Banca d’Italia e CONSOB adottato con provvedimento 29/10/2007;
• Comunicazione congiunta di Banca d’Italia e CONSOB del 29/07/2010;
• Principi e Linee Guida di Assogestioni del 27/05/2010;
• Decreto del 5 marzo 2015 n. 30 (DM 30/2015)
• Provvedimento della Banca d’Italia del 23 dicembre 2016

Un altro mercato che si contraddistingue in modo altrettanto forte per avere regole e normative proprie è sicuramente quello delle valutazioni in ambito bancario e quindi creditizio siano queste effettuate in fase di “Origination” che di “Credit Risk Mitigation”. Attraverso i nuovi principi contabili IFRS 9, le normative BCE e le circolari 285 - 385 della Banca d’Italia nonché le Linee Guida ABI in materia di valutazione in erogazione del credito e NPL il settore, le modalità operative, e gli operatori hanno acquisito una connotazione sempre più specialistica.

Le “LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI A GARANZIA DEI CREDITI INESIGIBILI” redatte da ABI nel Gennaio 2018 e pubblicate il 24/08/2018 rappresentano un utile momento di sintesi in materia. Attraverso un’attenta analisi comparata tra Il Regolamento (EU) n. 575/2013, l’European Valuation Standard 2016 di TEGoVA, gli International Valuation Standard 2017 e gli Standard Professionali di Valutazione RICS 2017, redatta anche grazie al supporto delle differenti associazioni e ordini professionali che operano attivamente nel campo delle valutazioni immobiliari, si evidenziano definizioni e best practice valutative declinate con specifica attenzione agli NPLs con sottostante immobiliare. Particolare attenzione è posta alle assunzioni e alle assunzioni speciali che caratterizzano le valutazioni di tali asset, spesso lontani dalle condizioni di ordinarietà tipiche del valore di mercato.

Le peculiarità, come per esempio la pubblicità limitata o l’esigenza di commercializzazione in tempi stretti, non deve tradursi nell’applicazioni di astratti coefficienti privi di qualsiasi relazione con il mercato, ma deve portare a ragionamenti articolati che, sulla base di indagini statistiche desunte anche dall’analisi dei beni immobili offerti in asta e quelli aggiudicati, permettano di descrivere il reale apprezzamento dell’immobile sul mercato di riferimento. Ciò inevitabilmente apre una parentesi sul mercato di riferimento nel quale l’asset si colloca e sul nascente mercato degli NPLs sempre più attenzionato sia da soggetti professionali quanto da potenziali acquirenti alla ricerca dell’”affare”. In questo quadro appare evidente che il ruolo della due diligence è fondamentale per una corretta valutazione: l’analisi della titolarità, di vincoli e servitù, le caratteristiche tecniche, la presenza di certificazioni, la conformità catastale, ecc. rappresentano aspetti molto delicati in fase di valutazione di asset nei quali spesso l’accesso documentale e il sopralluogo sono complicati da molti fattori.

Su tutto il settore delle valutazioni vige dunque una “regola aurea” ormai condivisa da tutti e soprattutto sempre presente in tutte le linee guida emanate dalla Vigilanza e dai Regolatori del mercato siano essi a tutela degli investitori che del credito: il rispetto del principio dell’indipendenza del valutatore, della professionalità e l’attenzione al tema dei conflitti di interesse nell’ambito di una sempre più rigorosa armonizzazione ai principi ed alle linee guida internazionali.

L’inscindibile binomio “indipendenza-professionalità” è spesso messo a dura prova dalla committenza che, in virtù di specifiche esigenze, tende a indirizzare il valutatore, e dalla presenza di molti professionisti prestati occasionalmente al campo delle valutazioni.

Nella 1° edizione delle linee guida RICS (marzo 2017) sui conflitti di interesse si evidenzia tutta la casista di potenziali conflitti che possono insorgere, imponendo uno stringente codice comportamentale, estensione del codice deontologico che i membri RICS e le società regolate da RICS (come appunto AxiA.RE) devono applicare. Tuttavia spesso, il complesso asset societario e le interrelazioni fra i diversi soggetti che operano nel ristretto mondo dell’immobiliare italiano, rende complicato il rispetto di tali indicazioni, anche a causa di informazioni che vengono più o meno inconsapevolmente taciute dal cliente. Nel DNA di AxiA.RE c’è quello della trasparenza e dell’indipendenza, come figura nel nostro logo: ciò è garantito dalla mappatura della clientela e dei potenziali conflitti, periodicamente aggiornata anche in funzione di operazioni di M&A.

L’affidabilità, declinazione della professionalità, è l’ultima key-word presente nel logo AxiA.RE e che identifica la nostra specifica competenza nel campo delle valutazioni immobiliari e che ci differenzia da professionisti che si accostano alle valutazioni in modo saltuario ed episodico. In tutti i campi professionali si ricerca una maggiore qualità ed una specializzazione delle competenze coinvolte: il tecnico tutto fare che si occupa con disinvoltura di architettura d’interni, impianti e valutazioni è oramai anacronistico e pericoloso, come dimostrato dalla crisi economica. Nonostante ciò molto spesso capita di imbatterci in relazioni fatte da “colleghi” nelle quali la valutazione di un immobile soggetto a mutuo ipotecario è redatta esclusivamente sulla base delle quotazioni dell’OMI, o la determinazione del valore di un’area edificabile prescinde dai tempi di assorbimento, ecc..

L’evento promosso dal QI, dall’importante risalto mediatico, contribuisce a diffondere la cultura delle valutazioni fondata su reliability, transparency & independence e al consolidamento delle buone pratiche valutative.