La valutazione degli asset a destinazione retail

Il nuovo numero della rivista FocusQI, "Speciale MAPIC Italy", ospita un intervento di Piercarlo Rolando, CEO di AxiA.RE, in merito alla valutazione degli asset a destinazione retail. Segue un estratto.
La tipologia di asset retail più ricercata dagli investitori sul mercato è costituita dai cosiddetti Centri Commerciali, così come definiti da CNCC (Consiglio Nazionale Centri Commerciali), ovvero gli immobili a destinazione commerciale con una superficie affittabile lorda (GLA) superiore a 5 mila mq. Quando invece la GLA è inferiore parliamo di immobili commerciali di vicinato e di quartiere, e/o di Medie Superfici di Vendita Specializzata. Ritroviamo oggi di elevato interesse per gli investitori istituzionali e professionali l'asset class High Street Retail, sempre meno l'interesse viene invece riposto al commerciale tradizionale (piccoli negozi di quartiere) ed agli sportelli bancari considerati ormai dai più una asset class value added.
Come definito dalle Linee Guida RICS in analogia con le altre commercial properties, la specificità di un asset a destinazione retail è costituita principalmente nella sua capacità di produrre redddito, derivante dalla locazione e/o dagli affitti degli spazi. Il reddito ritraibile è direttamente o indirettamente correlato al fatturato generato dalle attività commerciali insediate nell'asset a destinazione commerciale.
A questo riguardo vige una logica di soglia di sostenibilità del canone immobiliare rispetto al fatturato, superata la quale viene meno la convenienza economica dell’attività commerciale insediata. Ecco perché è frequente ritrovare i canoni strutturati con un una parte fissa (minimo garantito) ed una parte correlata al fatturato dell’attività commerciale insediata (parte variabile).
Di conseguenza, gli Asset a destinazione Commerciale sono immobili estremamente complessi e caratterizzati da un ampio numero di variabili tra loro connesse in grado singolarmente e/o attraverso un effetto congiunto di determinare il risultato. A titolo esemplificativo e non esaustivo (fonte: Linee Guida RICS), i fattori che determinano in maniera sostanziale il Valore di Mercato di un Asset a destinazione Commerciale sono:
  • la location (visibilità, accessibilità, caratteristiche commerciali della zona)
  • Il bacino di utenza ed il quadro della concorrenza
  • la ricchezza ed i parametri socio demografici della zona
  • l’esistenza di nuove iniziative con capacità di penetrazione nel bacino di riferimento
  • il bilanciamento del merchandising mix
  • la presenza di ancore sufficientemente forti
  • l’attrattività commerciale dei conduttori
  • lo standing progettuale del centro e/o della struttura
  • la qualità nella gestione e nel marketing del centro e/o della struttura.
La normativa dei Fondi Immobiliari in Italia impone una netta separazione tra l’asset immobiliare e la proprietà della licenza commerciale. E’ quindi best practise che in presenza di un “business lease” il Fondo risulti proprietario dell’immobile e la licenza sia invece di proprietà di una SPV (Special Purpose Vehicle) che prendendo in locazione l’immobile dal Fondo può concede in affitto di ramo d’azienda l’immobile + la licenza commerciale all’esercente finale. Questo tipo di struttura dell’operazione impone di determinare il Valore di Mercato dell’immobile attraverso il DCF (Discounted Cash Flow Approach) attualizzandone i redditi da locazione e di determinare separatamente il Valore della SPV che detiene la licenza commerciale. Il Valore di Mercato della SPV è facilmente ottenibile attraverso i metodi classici di valutazione del capitale economico di una società (generalmente il metodo patrimoniale semplice e/o complesso).
Risulta invece leggermente più complessa la determinazione del Valore di Mercato della licenza commerciale che viene a bilancio valorizzata tra i cosiddetti beni immateriali. Il valore di mercato di questa tipologia di asset è funzione di diverse variabili tra le quali in primo luogo:
  • la classe merceologica dell’attività commerciale;
  • l’assortimento dell’offerta;
  • la dimensione della superficie di vendita;
  • la localizzazione delle unità di vendite.
I metodi di valutazione, in assenza di una base comparativa certa, che risulterebbe sempre preferibile, sono generalmente di due tipi: metodi diretti ed indiretti. Tra quelli diretti ritroviamo il criterio della percentuale sul fatturato, quello della superficie di vendita, e quello empirico del moltiplicatore del canone di locazione. Tra i metodi diretti vi è poi il metodo del costo che determina il valore della licenza come somma dell’indennità di avviamento e dei mancati redditi oltre ai costi amministrativi per l’ottenimento della medesima licenza commerciale. Infine, attraverso l’approccio indiretto il valore della licenza potrebbe invece essere ottenuto come differenza tra il capitale economico dell’azienda calcolato con il metodo reddituale ed il valore del patrimonio netto rettificato esclusa la licenza stessa.
In conclusione ai fini di redigere una corretta valutazione per questa tipologia di asset risulta essenziale possedere una ampia conoscenza non solo del mercato immobiliare commerciale in genere ma una conoscenza specialistica anche per classe merceologica nonché una padronanza delle tecniche di valutazione dei beni sia materiali che immateriali.
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